Как посчитать настоящую доходность недвижимости в Дубае

Доходность, которую рекламируют в Дубае, почти всегда валовая. Значение имеет чистая, а чтобы до неё дойти, нужны четыре вычитания, которые объявления обычно опускают.

Начните с реалистичной аренды

Берите индекс аренды Земельного департамента Дубая по конкретному зданию и планировке, а не среднее по району. Двухспальная квартира в башне с бассейном на кровле и двухспальная через две улицы без него сдаются по-разному, а среднее по району это скрывает.

Затем вычитайте

• Сервисные сборы. Считаются за квадратный фут в год и различаются между районами втрое. В прибрежной башне это самый крупный вычет.
• Управление. Обычно пять–восемь процентов от собранной аренды.
• Простой. Даже на дефицитном рынке закладывайте две–четыре недели между арендаторами.
• Резерв на обслуживание. Один процент от стоимости в год — консервативная оценка.

Что остаётся

Для удачно выбранной квартиры валовая доходность в семь–восемь процентов обычно превращается в пять–шесть чистых. Именно это число нужно сравнивать с альтернативами — и именно его использовать, когда считаете, действительно ли рассрочка после передачи ключей бесплатна.

Капитальная часть

Доходность — только половина результата. Покупатель на стадии строительства дополнительно ставит на разницу между ценой старта и рынком на момент передачи. Считайте обе части, и считайте их раздельно.